無人化管理社區實績｜師大浦玉 15 戶危老宅，不設常駐管理員怎麼運作？

前言

無人化管理社區怎麼做到？台北市大安區的「師大浦玉」提供了一個實際答案：這棟由樺瑋建設推動的危老改建案，全棟 15 戶不設常駐管理員，住戶用一支手機 App 和每戶配置的 iPad，就能完成進出門禁、訪客開門、包裹與信件領取、公設預約等日常事務。

整套系統由佳實系統整合科技負責，從需求規劃、圖面設計、設備採購、客製 App 開發到進場施工，一條龍建置。本文整理師大浦玉的專案背景、八項智慧功能、建置流程，以及佳實給建商的導入建議，提供正在評估小基地危老改建的建商與建築師參考。

一、專案概覽：師大浦玉無人化管理社區基本資料

師大浦玉是樺瑋建設與佳實從零開始合作的智慧建築案，以下是專案基本資料。

建案名稱	師大浦玉
地點	台北市大安區浦城街
建案類型	危老改建集合住宅
戶數	15 戶
建商	樺瑋建設（樺瑋事業機構）
建築師	黃士瑋建築師
管理模式	不設常駐管理員，日常事務由智慧系統處理
佳實負責範圍	智慧科技與弱電整合軟硬體：需求規劃、圖面設計、設備採購、客製 App 開發、進場施工建置、交屋教育訓練
導入系統	智慧門禁、遠端視訊對講、智能車庫、智取櫃、智慧信箱、智能管家秘書、公設預約、中央監控

二、小基地危老改建的管理難題：戶數少，請不起 24 小時管理員

小基地危老改建最大的營運挑戰，是戶數少、管理成本難以平攤。

目前市場上的主流建商，多承接五六百坪以上的大基地；兩三百坪以下的小基地危老案，地主往往找不到人推動。樺瑋建設選擇專攻這個市場，但小基地也帶來現實問題：

• 戶數少，管理費平攤偏高：改建後戶數有限，若比照大型社區聘請 24 小時管理員，每戶負擔明顯加重。
• 社區事務一樣不能少：包裹代收、訪客進出、公設登記、安全監控，這些需求不會因為戶數少就消失。
• 傳統弱電廠商難以客製：黃士瑋建築師過去配合的弱電廠商作法較傳統，無法依建商的想法量身打造 App 與系統整合方案。

因此，樺瑋建設把「無人化管理科技」列為建案主打，200 坪以下的建案基本上都採用無人化管理，並尋找能長期配合的弱電整合夥伴，最後選擇了佳實。黃建築師挑選夥伴的完整過程，可參考黃士瑋建築師見證：小基地危老重建走向無人化管理；危老重建的政策背景，則可參考內政部都市更新及危老重建推動說明。

「之前配合的弱電廠商比較傳統，沒有辦法按照我們的想法，來量身定做一個 APP、軟體或是智慧整合，所以我們篩選了很多廠商，最後決定找佳實一起合作。」

— 黃士瑋建築師｜樺瑋建設負責人

三、傳統社區 vs 無人化管理社區：師大浦玉改變了什麼？

無人化管理社區的核心，是把過去仰賴管理員的日常事務，交給系統自動處理。下表比較傳統社區與師大浦玉的做法差異：

日常事務	傳統社區	師大浦玉
進出大門	門卡、磁扣	手機 App 靠近感應開門
訪客來訪	管理員通報、室內對講機	App 與 iPad 視訊對講、遠端開門
包裹代收	管理員櫃台簽收	智取櫃存放，App 通知取件
郵件信件	住戶自行查看信箱	智慧信箱感應，App 即時通知
公設使用	紙本登記	App 線上預約、取消
社區公告	公布欄張貼	大廳與電梯看板輪播
安全監控	管理員巡視、監看	中央監控整合 CCTV、廣播與警報訊號，警報推播至 App

四、師大浦玉的 8 大智慧功能：從進門到回家一路暢通

師大浦玉的智慧功能以住戶 App 為核心，並為每戶配置 iPad 平板取代傳統室內對講機，串起門禁、電梯、車庫、包裹、信件、公設與安全監控。

1. 智慧門禁：手機就是鑰匙，一路回到家

師大浦玉不使用傳統門卡或磁扣。住戶下載客製 App、綁定住戶資訊並完成資格驗證後，手機就是進出的鑰匙：

• 大門感應開鎖：住戶靠近一樓大門時，大門自動開鎖。
• 電梯同步呼叫：開門同時呼叫電梯下樓，且住戶只能點選自己的樓層，無法前往其他樓層。
• 家門自動開鎖：抵達樓層後，家門電子鎖同步感應開鎖，全棟 15 戶家門皆已串接。

就算雙手提滿大包小包，住戶也能一路暢通到家。帳號採「一戶一權限」設計，只有該戶屋主能邀請同戶成員；房屋買賣或租賃交屋時，再由系統管理員重置舊權限，把乾淨的「鑰匙」交給新屋主。

2. 遠端視訊開門：人在國外也能幫訪客開門

訪客在大門按下住戶門鈴，App 會即時跳出來電通知，住戶可透過 App 或家中 iPad 視訊確認來訪者身分，再遠端開門。只要手機有網路，就不受地點限制，即使人在國外，也能替親友或維修人員開門。

3. 智能車庫：提前呼叫車位，減少等待

小基地建案多採用機械車位，取車時通常要等設備運轉、車台降下。師大浦玉的智能車庫可提前呼叫車位，縮短住戶在車道前等待的時間。

4. 智取櫃：取代管理員代收包裹

沒有管理員櫃台，包裹改由智取櫃代收。物流人員與住戶聯繫後，住戶透過 App 遠端開啟一樓大門，物流人員入內將包裹放進智取櫃：

• 通用操作介面：智取櫃採用全台智能櫃常見的操作方式，物流人員透過面板就能完成投遞。
• 電子投遞憑證：物流人員放件後取得電子投遞憑證，面板上的攝影機同步記錄投遞人員。
• App 取件通知：住戶收到包裹存放通知，回家後掃描 App 專屬 QR Code 即可取件。

5. 智慧信箱：有信件時 App 即時通知

郵差投遞的信件會直接投入住戶的個人信箱。信箱以紅外線感應，有信件投入時，App 會即時通知住戶；信箱內部的感應燈也會變色，住戶經過時看一眼信箱透出的燈光，就知道有沒有信。

6. 智能管家秘書：大廳與電梯的多媒體看板

一樓大廳與電梯內設有多媒體看板，扮演社區的「智能管家秘書」：

• 輪播天氣、溫度、紫外線等生活資訊。
• 播放社區公告與電子宣傳單，由管理後台排程更新。
• 感應到住戶 App 時，顯示個人化提醒，例如包裹待取、信件未拿、管理費尚未繳納。

7. 公共空間預約：一樓會客室、空中花園線上預約

住戶可直接在 App 查看檔期，預約或取消一樓會客室與空中花園，不必再紙本登記，也減少住戶之間的時段衝突。

8. 中央監控：社區安全集中管理

師大浦玉的監視器、廣播與各項警報訊號，統一由中央監控系統管理：

• CCTV 監視系統：全棟公區共設置 24 支攝影機，錄影保存約一個月後循環覆蓋；住戶可在 App 以 1～4 分割畫面查看公區即時影像。
• 警報整合：整合公區緊急求救按鈕、電梯通報、消防訊號與水塔水位等警報。
• 即時推播：警報觸發時，即時推播至管理後台與住戶 App。

在消防部分，佳實負責將消防訊號整合進中央監控，讓警報能集中呈現、即時通知。

五、佳實一條龍建置流程：從圖面到交屋

師大浦玉是佳實與樺瑋建設從零開始合作的案子，佳實負責整棟智慧科技與弱電整合的軟硬體，以下是六個建置步驟與各階段的注意事項：

步驟 1｜需求討論與系統規劃

與建商討論無人化管理的需求與營運想像，決定導入哪些系統、住戶如何使用。

注意：管理模式（有沒有管理員、緊急事件由誰處理）要在這個階段先想清楚。

步驟 2｜圖面設計

將系統規劃轉為弱電圖面，並與建築、機電、營造等介面協調。

注意：門體、電梯、機械車位等設備的串接條件，要在圖面階段一併確認。

步驟 3｜設備採購

依圖面與預算採購門禁、對講、智取櫃、看板、監控等設備。

注意：設備選型會直接影響住戶的使用感受，硬體與系統宜一併評估。

步驟 4｜客製 App 與軟體開發

依建商需求開發住戶 App 與管理後台，串接各子系統，並為每戶配置 iPad。

注意：帳號權限、交屋重置流程要在開發時就設計進去。

步驟 5｜進場施工與系統整合

配合工程進度進場施工、安裝設備，完成系統整合與測試。

注意：工程介面難免需要磨合，有問題即時溝通、即時解決。

步驟 6｜交屋教育訓練與營運支援

交屋前舉辦住戶系統說明會，入住後持續協助處理住戶回饋，並依需求評估調整系統。 注意：入住後的長期維護，可搭配佳實年度維運 VIP 方案

「如果中間有一些問題產生，或者是預算的增加，基本上佳實都是義不容辭，來幫我們解決這些事情。」

— 黃士瑋建築師｜樺瑋建設負責人

六、無人化不等於沒人處理：佳實給建商的 3 個導入建議

無人化管理社區省下的是常駐人力，不是責任。佳實建議建商在規劃階段就把以下三件事想清楚。

建議 1：緊急事件要有人能到場

系統可以即時發出警報，但警報響起後，仍需要有人到現場處理。佳實建議管委會與保全或物業公司簽約，授權處理中央監控警報與緊急狀況；依簽約內容，保全或物業可提供 24 小時待命，半夜發生狀況也能派人到場。

建議 2：備援電源與實體開門方式，規劃階段就納入

斷網、停電或手機沒電時怎麼進門，是住戶最常問的問題。佳實規劃無人化管理社區時，會同步規劃備援電源，並建議建商在規劃階段就納入實體備援開門方式，讓住戶在各種狀況下都進得了家門。

建議 3：開工前整合四方介面，入住前釐清責任分工

黃士瑋建築師的實務心得是：智慧建築的弱電、機電的弱電、營造的機電廠商，再加上裝潢裝修，四方在開工前就要整合在一起。入住前，也建議建商協助管委會釐清系統、機電、保全各自負責的範圍，例如系統問題找誰、機電檢修找誰、系統管理權限交給誰。

「如果想要讓後續營運管理能夠順利的話，必須在開工前，這四方的介面就要整合一起，那後面就會沒問題，就容易上軌道。」

— 黃士瑋建築師｜樺瑋建設負責人

七、哪些建案適合導入無人化管理社區？

戶數少、基地小、希望降低常駐人力成本的建案，最適合評估無人化管理。符合以下條件越多，越值得及早規劃：

• 兩三百坪以下的小基地危老或都更改建案。
• 戶數少，聘請 24 小時管理員的成本難以平攤。
• 建商希望以智慧科技作為產品差異化的賣點。
• 願意在建築設計階段就導入弱電整合廠商，而不是施工後期才補設備。
• 管委會有意願與保全或物業簽約，處理緊急事件。

若建案符合其中多項條件，建議在設計階段就與弱電整合廠商討論。佳實的前期規劃顧問服務，可協助建商與建築師在開工前完成系統規劃與介面整合。

八、常見問題 FAQ

九、想打造無人化管理社區？從規劃階段開始

師大浦玉證明，小基地危老改建也能做到無人化管理。關鍵不在設備多寡，而是從規劃、圖面、App 開發到施工與交屋，都有同一個團隊負責整合。

佳實系統整合科技深耕弱電工程逾 20 年，可協助建商與建築師從設計階段開始規劃無人化管理社區。如果您正在評估危老改建或智慧建築案，歡迎與我們聯繫。